„Ich besitze keine Kristallkugel“

Genau das antwortet Rudolf Kainz lachend auf die Frage, wie wir in 100 Jahren wohl wohnen werden. Berechtigt ist sie dennoch. Vor allem dann, wenn es um den Immobilienkauf im Baurecht geht. Über ein Modell, das sich der Mangelware Grundstücke annimmt und eine Antwort auf die besorgte Frage nach dem Kauf von Wohnraum liefert, die sich ein immer größerer Teil der Gesellschaft stellt.

„Wohnen ist ein hochemotionales Thema“, ist Rudolf Kainz überzeugt. Und deshalb braucht es zukunftsfähige Lösungen, die zuverlässig sind. Eine davon ist der Immobilienkauf im Baurecht, den sein Unternehmen als einer der österreichischen Vorreiter im hart umkämpften Immobilienmarkt Salzburgs vorantreibt. Grundsätzlich ist das Prinzip einfach erklärt: Das Eigentum des Grundstücks wird vom Eigentum des Gebäudes getrennt. Eine Immobilie wird also auf fremdem Grund gebaut, wodurch die Kosten für das Grundstück entfallen. „Die zwei teuren Faktoren beim Kauf von Wohnraum sind die Baukosten und der Baugrund. Beim Baurecht fällt Letzterer weg und wird stattdessen über 100 Jahre Laufzeit als Baurechtszins zusammen mit den Betriebskosten verrechnet“, erläutert der Experte.

Der Effekt: Bei gleichen Vorteilen und Sicherheiten wie beim herkömmlichen Eigentum sinkt der Preis erheblich. „Insbesondere in preisintensiven Städten wie Salzburg reden wir von bis zu 150.000 Euro weniger Kosten für eine Zwei-Zimmer-Wohnung. Das senkt den Eigenmittelbedarf bei der Finanzierung spürbar.“ Sowohl für Wohnungen als auch Häuser steigen die Quadratmeterpreise seit Jahren, allen voran in städtischen Gebieten. Kein Wunder also, dass es gemeinhin als unvernünftig gilt, Grundstücke in Top-Lagen zu verkaufen – selbst, wenn man diese nicht nutzt. Für Baurechtsgeber:innen ist das ein entscheidender Vorteil: Man profitiert von den Einnahmen des Baurechtszinses, ohne selbst etwas auf dem Grund errichten zu müssen oder das Eigentum daran zu verlieren – quid pro quo.

Aber was passiert nach 100 Jahren?

So verlockend das Modell klingt, führt kein Weg an dieser Frage vorbei. „In Österreich tendiert man dazu, in sehr vielen Generationen und gerade beim Thema Eigentum an die eigenen (Enkel-)Kinder zu denken“, bemerkt Kainz, der die Sorgen der Menschen für durchaus berechtigt hält. Im direkten Vergleich zum Eigentum sei aber zu erkennen, dass ohnehin nichts für die Ewigkeit ist. „Selbst das klassische Einfamilienhaus, das sich seit Generationen im Familienbesitz befindet, durchläuft im Regelfall eine Vielzahl an Generalsanierungen“, so Kainz. Auch im Geschosswohnbau seien spätestens nach 20 bis 30 Jahren größere Sanierungen Usus. „Die Grundstruktur verändert sich dadurch im Laufe der Jahre stark und die Lebensdauer von Gebäuden ist erfahrungsgemäß begrenzt.“

In der Theorie geht mit Ende des Baurechts das Bauwerk an den oder die Grundstückseigentümer:in über. Im Gegenzug gebührt Baurechtsnehmer:innen eine Summe von 25 Prozent des vorhandenen Wertes als Aufwandsentschädigung. Aber wie sieht das in der Praxis aus? „Vertraglich gibt es einige Spielräume, etwa die Verlängerung im Anschluss an die Laufzeit oder den zusätzlichen Erwerb des Grundstücks zu einem späteren Zeitpunkt“, erklärt Kainz. Entscheidend sei, worauf sich beide Seiten einigen. Für viel wichtiger hält der Salzburger Projektentwickler jedoch, die Dinge pragmatisch zu betrachten. „Mein vier Jahre alter Sohn würde vermutlich das Ende meines Baurechts nicht mehr erleben, wenn ich dieses heute abschließe. Und wir wissen nicht, wie die Menschheit in 100 Jahren leben und wohnen wird.“

Für ihn gibt es daher nur zwei Optionen. „Natürlich könnten wir spekulieren. Es ist nur fraglich, wie fundiert das ist. Wir alle kennen die zum Teil baufälligen Wohnblocks aus der Nachkriegszeit, selbst diese liegen noch ein gutes Stück von ihrer 100-jährigen Lebensdauer entfernt.“ Als sinnvoller empfindet er deshalb, sich auf die Potentiale dieser Lösung zu fokussieren. „Viele Gebäude überschreiten ihren Zenit früher und werden vor allem dann zur Herausforderung, wenn sich bis zu 150 Eigentümer:innen eines Mehrparteienhauses einigen müssen. Durch das Baurecht schaffen wir die Möglichkeit, dieselbe Liegenschaft immer wieder zeitgemäß und einheitlich zu erneuern – auch für gewerbliche Nutzungen schlummert hier Potential.“

Wir wissen nicht, wie die Menschheit in 100 Jahren leben und wohnen wird.

Rudolf Kainz Geschäftsführer, Kainz Gruppe

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