Hohe Renditen, höhere Risiken
Durch die niedrigen Bankzinsen investieren viele Menschen ihr Geld in Immobilien, sie bieten hohe Sicherheiten. Besonders im Gewerbebereich sind hohe Renditen möglich – sie sind für den Investor aber risikoreicher als Wohnimmobilien.
Achim Harrer sitzt im Besprechungszimmer der GMK Immobilien-Gruppe in der Linzer Gruberstraße, wirft einen kurzen Blick auf sein Smartphone und notiert sich dann etwas in seinem Terminkalender. Der 26-Jährige hat eine steile Karriere hingelegt. Während viele erst spät ins Geschäft einsteigen, ist er seit fünf Jahren in der Branche und bereits mit zwei anderen Partnern Gesellschafter und Geschäftsführer des Immobilienbüros, das mit neun Mitarbeitern zu den größeren in Linz gehört und in und rund um die Stadt Anlageobjekte im Wert von 500.000 Euro bis etwa vierzehn Millionen Euro anbietet. Man ist auf Expansionskurs – kein Wunder. „Durch die niedrigen Bankzinsen suchen viele Leute das Investment in Immobilien, dort gibt es verhältnismäßig hohe Renditen und Sicherheit“, sagt Harrer.
Höheres Risiko
Besonders hoch sind die Renditen im Bereich der Gewerbeimmobilien. „Dort sind fünf bis zu zehn Prozent möglich“, sagt Harrer, „das ist natürlich sehr attraktiv für Investoren.“ Und die Nachfrage ist groß – obwohl es einen hohen Büroleerstand gibt. Der Großraum Linz, das Kerngebiet der GMK, ist geprägt von zahlreichen kleinen und mittelständischen Unternehmen. „Durch den Büroleerstand sind gewerbliche Immobilien mit einem größeren Risiko verbunden – darum braucht man als Investor auch eine höhere Rendite“, sagt Harrer. Und auch noch einige andere Punkte müssen beachtet werden. Besonders wichtig bei Gewerbeimmobilien sind die langfristigen Ertragsaussichten. Der Wert setzt sich aus Ertrag, Laufzeit und der Marktsituation zusammen. Bei längeren Mietverträgen kann der Eigentümer gut kalkulieren, geht die Laufzeit dem Ende zu, kann sich die Rendite stark zum Positiven oder Negativen ändern. Durch die aktuell hohen Immobilienpreise erzielen die Verkäufer von Zinshäusern und Gewerbeimmobilien Höchstpreise. Harrer rät aber deswegen nicht automatisch zum Verkauf. „Man muss wissen, wie man das Geld weiter investiert“, sagt er, „viele haben das Problem, dass sie das nicht wissen.“ Gibt es jedoch einen Plan, wie das gewonnene Kapital investiert werden soll, spricht nichts gegen einen Verkauf. Im Gegenteil. „So gute Preise wie jetzt wird man nicht so leicht wieder erzielen können“, sagt er. Die Nachfrage sei derzeit utopisch hoch – und die bestimmt nun einmal den Preis. Wie sich der in Zukunft weiter entwickelt, ist schwer vorauszusagen. „Das ist Zukunftsmusik und hängt stark von den Bankzinsen ab“, sagt Harrer. Bleiben sie niedrig wie jetzt, dürften die Preise sogar noch weiter steigen, wird der Leitzins erhöht, wird es zur Senkung kommen.
Auch für Unternehmen, die auf der Suche nach einem neuen Standort sind, stellt sich eine Frage: Mieten oder kaufen? Das kommt natürlich auf die Bonität des jeweiligen Betriebs an, generell wird aber mehr gemietet“, sagt Harrer. Besonders US-amerikanische Firmen würden besonders häufig mieten. „Dadurch sind sie flexibler“. Beliebt ist noch ein weiteres Modell, falls genügend Kapital vorhanden ist. Der Eigentümer der Firma kauft das Gebäude privat und vermietet es dann
an das eigene Unternehmen weiter. „Das bringt steuerliche Vorteile“, sagt Harrer. Auch das sogenannte „Sale and lease back“-Modell ist verbreitet. Dabei verkauft das Unternehmen die Immobilie, um an Kapital zu kommen, will jedoch am Standort bleiben und gibt einen Kündigungsverzicht ab.
Utopische Preisvorstellungen als Schwierigkeit
Was fordert die aktuelle Marktsituation von Immobilienmaklern wie ihm? „Schwierig ist es manchmal, vom Verkäufer einen Marktpreis zu bekommen, der auch wirklich marktüblich ist“, sagt er. Den Verkäufern Vorstellungen von zu hohen Preisen auszutreiben und sie auf den Boden der Tatsachen zu holen, gehöre zu den größten Herausforderungen in der Branche.
„Manchmal ist es gar nicht schlecht, wenn Eigentümer selbst versuchen, zu verkaufen. Dann erkennen sie meist, dass ihre Preisvorstellungen unrealistisch waren und sie wenden sich wieder an uns“, sagt Harrer. Eine lange Verkaufsphase kostet viel Geld – denn der Eigentümer verliert so Wochen und Monate ohne Miete, dazu fallen weiter Betriebskosten an.
?FRAGEN, die sich Unternehmen stellen sollten, bevor sie sich für eine neue Gewerbeimmobilie entscheiden
Wie wird sich die Region in Zukunft entwickeln? Wie ist es um die Konjunktur allgemein bestellt? Muss in Sanierungen investiert werden?
Wie vielseitig ist das Objekt nutzbar?
Wie hoch sind die Leerstände in der Region?
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