Herausforderungen im Immobilienrecht

Beim jüngsten DORDA Clarity Talk der Real Estate Group “Das Klauselkarussell: Was sich dreht, was bleibt, was fällt – Die Absurdität in der Rechtsprechung zum Immobilienrecht” beleuchteten die DORDA Real-Estate Partner, Stefan Artner und Magdalena Brandstetter die neuesten Urteile zum Immobilienrecht und – aus gegebenem Anlass – auch die Vorhaben der neuen Bundesregierung aus dem Regierungsprogramm 2025-2029.

Im Fokus standen dabei die jüngsten Entscheidungen vor allem zu den Themen Wertsicherung des Mietzinses und der Umlegbarkeit von Betriebskosten. In sogenannten Verbandsverfahren, welche die Bekämpfung von unzulässigen Klauseln in Musterverträgen zum Inhalt haben, wurde ja verschiedenste Mietvertragsklauseln für unzulässig erklärt, weil sie entweder gegen Konsumentenschutzrecht oder gegen allgemeines AGB-Recht verstoßen. Gerade in Individualverfahren, also Gerichtsverfahren betreffend einen konkreten Mietvertrag, legen die Gerichte allerdings einen anderen Maßstab an und orientieren sich daher im Wesentlichen am Willen der Vertragsparteien bei Abschluss des Mietvertrags und an der Übung des redlichen Geschäftsverkehrs. 

Wo liegen nun die Unterschiede gerade im Bereich der Wertsicherung? Die jüngsten Urteile bestätigen hier, dass die Wertsicherung des Mietzinses zulässig ist und dass der VPI (Verbraucherpreisindex) auch von den Gerichten als zulässiger Index angesehen wird. Die neue Bundesregierung hat zudem in ihrem Regierungsprogramm in Aussicht gestellt, dass Fragen zur Wertsicherung gesetzlich geklärt werden und künftig ein eigener Index für Wohnraumvermietung geschaffen werden soll.

Auch die Umlegbarkeit von Betriebskosten steht im Fokus verschiedener Verbands- und Individualverfahren. Im Ergebnis empfehlen Stefan Artner und Magdalena Brandstetter dazu: “Je deutlicher und klarer eine Betriebskostenklausel formuliert ist, desto besser. Und die Aufzählung der Betriebskosten sollte abschließend sein, damit hier keine Unklarheiten für den Mieter bestehen bleiben.” Auch hier hat die neue Bundesregierung einiges vor, nämlich eine “einheitliche Definition des Betriebskostenkatalogs” zu erstellen, die dann, so erwarten es Artner und Brandstetter, Rechtsunsicherheit auch in diesem Bereich beseitigt.

Der DORDA Clarity Talk bot den Teilnehmern eine wertvolle Gelegenheit, sich über die aktuellen Entwicklungen im Immobilienrecht zu informieren und sich mit Experten auch zu sinnvollen Anpassungen in Mustermietverträgen auszutauschen. Die Veranstaltung verdeutlichte die Notwendigkeit, Verträge regelmäßig zu überprüfen und an die aktuelle Rechtsprechung anzupassen.